Acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement est toujours un mélange de nombreux sentiments et pensées : envie, excitation, réflexion, hésitation, etc. À cela s’ajoute d’innombrables questions sur tous les sujets possibles. Du diagnostic énergétique d’un logement, aux charges de copropriété, et du financement aux différents passages chez le notaire : tout peut sembler complexe et même parfois effrayant, surtout si c’est son premier achat. Pour beaucoup, ce sera aussi l’occasion de gagner en expérience et d’apprendre énormément de choses sur le fonctionnement du marché immobilier, des offres de crédit, mais aussi sur un point souvent obscur : l’assurance emprunteur. Car c’est un sujet généralement mis de côté alors qu’il revêt une importance capitale dans le coût d’un investissement immobilier, nous allons revenir précisément sur ce sujet. Au travers de différentes questions clés, nous vous éclairerons sur son rôle majeur concernant la protection de l’emprunteur ou des co-emprunteurs et comment il va permettre de temps en temps de réaliser des économies. Car cette assurance est intimement liée au crédit immobilier, nous vous détaillerons les liens qui les rendent presque inséparables.
Comprendre les grands principes du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur
Pour une grande majorité des projets immobiliers, et ce d’ailleurs, quels que soient les fonds disponibles des acheteurs, c’est le crédit immobilier qui va permettre de financer tout ou partie d’un achat : maison ou appartement. Ce mode de financement s’inscrit dans le cadre du projet puisque la banque ou l’organisme de financement sera l’un des interlocuteurs directs des acheteurs, mais aussi du notaire qui va entériner la vente d’un bien. Cela va éviter, au passage, aux futurs propriétaires de devoir prendre en charge toute la démarche administratives qui incombe essentiellement au notaire.
Pour mieux répondre à vos questions sur l’assurance crédit immobilier, revenons d’abord sur son lien avec ledit crédit immobilier. L’assurance emprunteur est un composant fort du budget propre à un achat immobilier. De fait, hormis en cas d’investissement locatif, et même si elle n’est pas une obligation légale, l’assurance emprunteur sera présente dans tous les projets de financement par emprunt bancaire. Comme toutes les assurances, elle a un coût et vient plus ou moins peser sur le coût global du projet.
Son rôle, si peu mis en avant, est central : protéger l’emprunteur face aux différentes situations de la vie qui viendraient l’empêcher de rembourser son crédit immobilier. Plus concrètement, si le ou les emprunteurs ne sont plus en mesure de payer les mensualités de capital et d’intérêts pour une des raisons sur lesquelles nous allons revenir, l’assurance le fera à leur place. C’est donc un composant qui est tout sauf neutre.
Comme toutes les assurances, qu’il s’agisse d’une maison, d’une voiture, ou même d’une protection scolaire, il est question de couvrir des risques. Ces risques sont des situations de la vie qui peuvent survenir et commettent deux choses : elles viennent limiter les possibilités et les capacités des assurés ou de tiers d’une part, et induisent généralement des frais liés à des dommages ou la nécessité de prendre le relais sur des paiements établis contractuellement. Dans tous les cas, c’est la couverture de protection assurantielle, composée de garanties qui vient s’interposer entre ladite situation risquée qui se réalise et l’assuré.
Dans le cas de l’assurance emprunteur, c’est-à-dire qu’elle protège celles et ceux qui auront contracté un emprunt immobilier, sa souscription est également la volonté des établissements bancaires. En effet, en tant que prêteur, ils vont aussi pâtir de la survenue des risques couverts par l’assurance : la réalisation des situations à risque implique que le crédit ne pourra plus être remboursé. C’est la raison pour laquelle, si elle n’est pas obligatoire, l’assurance emprunteur est présentée comme une condition sine qua none par les organismes de prêt pour accorder un crédit.
Quels sont les risques et les garanties propres à l’assurance emprunteur ?
Les situations qui vont mettre un terme de façon permanente ou temporaire à l’exécution des remboursements prévus du crédit, autrement dit les mensualités visibles au tableau d’amortissement, sont de différentes natures. Elles impliquent toutes que l’assuré ne sera plus en mesure d’exercer une activité professionnelle permettant d’obtenir le salaire ou la rémunération récurrente nécessaire au remboursement de son crédit immobilier. Ces situations sont au nombre de quatre :
- le décès de l’emprunteur ;
- sa perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- son invalidité ou son incapacité temporaire ou permanente ;
- la perte de son emploi.
Dans le cadre de l’assurance emprunteur, les garanties liées au décès et à la perte totale et irréversible d’autonomie sont obligatoires : elles sont les composants essentiels de la protection. Les autres garanties vont varier dans leur teneur, d’une assurance à l’autre. Notons que la garantie liée à la perte d’emploi est optionnelle : elle ne sera pas incluse par défaut dans l’ensemble des contrats d’assurance.
L’assurance emprunteur intègre également la notion de quotité, afin de définir la hauteur à laquelle sera faite la prise en charge du remboursement par l’assurance. Ainsi, deux personnes empruntant pour un achat immobilier et protégés à 100 % chacun verront leur crédit immobilier remboursé en cas de survenue d’un risque couvert par le contrat d’assurance. Inversement, si la protection est inférieure à 100 %, le remboursement se fera en lien avec cette quotité : il restera donc alors une part du capital restant dû à rembourser par l’assuré. Si la quotité fixée peut avoir un impact sur le coût de l’assurance, la réduire met les co-emprunteurs face à de potentielles difficultés si les risques couverts se concrétisent.
Comment choisir son assurance emprunteur ?
À la lumière de ces éléments de définition sur l’assurance emprunteur, on comprend le rôle de celle-ci, mais comment faire son choix entre différents contrats et comment cela se passe-t-il dans les faits ? Le choix d’une assurance emprunteur, comme toute assurance et comme tout service, doit se faire en fonction de la perception de chacun sur le rapport entre le niveau de protection et le coût de cette dernière.
La meilleure façon de choisir reste donc de prendre le temps de comparer les offres et d’analyser leur contenu. Cette étude des formules d’assurance et de leur prix pourra se faire de manière accompagnée : un courtier ou tout autre professionnel des assurances saura guider les acheteurs dans leur choix.
Doit-on prendre nécessairement l’assurance emprunteur proposée par sa banque ?
Les banques et les organismes de crédit proposant des offres d’emprunt immobilier vont tous fournir aux futurs emprunteurs, des solutions d’assurance pour leur futur crédit. Cela est rendu possible par les partenariats existants entre banques et assurances, voire grâce à la présence, au sein d’un même groupe, des expertises et des fonctions bancaires et assurantielles. Lorsque cette assurance est fournie par la banque à l’origine du prêt, on parle d’une assurance groupe.
Mais la loi Lagarde de 2010 permet aux emprunteurs de choisir librement leur assurance de crédit immobilier. Ainsi, aucune obligation ne leur est faite de souscrire à l’offre d’assurance de leur banque. En revanche, leur banque leur rappellera la nécessité de souscrire à une assurance d’une part et s’assurera de l’équivalence de protection entre l’assurance extérieure ou assurance déléguée, et sa propre offre. Un ensemble de critères seront passés en revue afin de garantir que la délégation d’assurance choisie le cas échéant par les emprunteurs, affiche les mêmes garanties et conditions d’application : elle devra couvrir le remboursement du crédit au besoin.
Pourquoi changer d’assurance emprunteur à la moindre opportunité ?
La loi Lemoine de 2022 offre la possibilité aux emprunteurs de changer d’assurance pour leur emprunt immobilier, à tout moment. Mais qu’est-ce que cela signifie ? Il ne s’agit pas de changer pour changer. Il y a deux raisons précises qui doivent présider à cette volonté et ce choix de se tourner vers un autre assureur pour son crédit.
La première raison est généralement économique. En effet, l’assurance emprunteur a un coût qui se définit par une cotisation mensuelle sur la totalité de la durée du crédit immobilier, soit souvent sur plusieurs décennies. En économisant sur le montant de ces cotisations mensuelles, cela peut engendrer plusieurs milliers d’euros d’économie et dans certains cas entre 10 000 et 15 000, ce qui n’est évidemment pas négligeable.
La seconde raison est purement assurantielle et ne doit pas être marginalisée non plus. En effet, un changement d’assurance emprunteur peut aussi être synonyme d’une meilleure couverture. Concrètement, passer d’un assureur à un autre ouvre parfois la voie à l’intégration d’un plus grand nombre de garanties pour un montant identique ou proche de celui déjà payé jusqu’ici. C’est cette amélioration de la protection des emprunteurs face aux situations de vie déjà citées plus haut qui va justifier un tel changement.
Notons qu’il arrive régulièrement que la combinaison des intérêts économiques et assurantiels se réalise : il y a donc un vrai avantage à se pencher de manière régulière sur le sujet et de suivre les évolutions des tarifications des assurances sur les emprunts bancaires immobiliers.
Attention, rappelons que, comme pour le choix initial de l’assurance, votre banque va procéder à la vérification du contenu des garanties de la nouvelle assurance. Il faudra, là encore, que les critères d’équivalence soient respectés dans leur majorité pour que la mutation vers un autre contrat d’assurance soit validée par l’organisme prêteur. Ce dernier, comme l’emprunteur, attend lui aussi a minima une continuité ou une amélioration des conditions de protection du remboursement de son crédit.
Nouveau projet d’acquisition d’un bien : quand faut-il s’intéresser à l’assurance de son emprunt ?
Il n’y a jamais de mauvais moments pour se pencher sur l’assurance de son emprunt, car les premières lignes du tableau d’amortissement seront plus avantageuses que les dernières. En effet, comme le taux d’intérêt de l’emprunt qui aura moins d’intérêt à être renégocié à quelques années de la fin du remboursement, le poids économique positif d’un changement d’assurance sera d’autant plus massif.
Dans le déroulé d’un projet d’achat d’un logement, la question de l’assurance emprunteur fera très tôt son entrée dans la réflexion, puisque directement liée au crédit immobilier. De fait, c’est même un sujet qui a toute sa place dès les premières recherches de biens : l’emprunt étant directement lié au prix d’achat, l’assurance aura son importance dès le départ.
Que retenir de ces questions sur l’assurance emprunteur ?
On voit donc que l’assurance emprunteur, comme l’ensemble des sujets qui touchent de près ou de loin à l’immobilier et son financement, mérite d’être pris en considération de manière approfondie. Cela si vous souhaitez faire une opération intéressante financièrement. Si c’est une part non négligeable des charges en lien avec son acquisition immobilière, l’assurance emprunteur est aussi un dispositif majeur de protection des propriétaires devant rembourser leur crédit immobilier. La teneur concrète des garanties et la question des quotités sur chaque co-emprunteur ne doivent surtout pas être négligées : les risques couverts sont réels et surviennent malheureusement régulièrement. Il convient donc de ne pas avoir peur de s’y intéresser, car il vaut mieux pouvoir se préparer à parer à toutes les éventualités. Il ne s’agirait pas de rajouter des difficultés économiques à des difficultés autrement grave comme la perte d’un être cher, l’invalidité, etc.
Faire appel à un professionnel du domaine qui ait une position indépendante et objective par rapport à votre projet est une bonne manière de traiter le sujet. Il ne faudra d’ailleurs pas hésiter à demander conseil à plusieurs d’entre eux pour se faire un avis construit et efficace. Ainsi, de l’agent immobilier à l’organisme prêteur, en passant par les assureurs, courtiers et même les notaires, ce ne sont pas professionnels qui manquent pour vous orienter vers les personnes les plus adaptées. S’ils ne répondent directement à vos questions, ils pourront vous mettre en relation avec des experts de l’assurance qui pourront étudier précisément avec vous votre projet.
Entretenir des échanges réguliers avec les spécialistes de la question permettra d’ailleurs de vous tenir au courant des évolutions dans le domaine et de faciliter les changements de contrats d’assurance lorsque l’opportunité se présentera : des fenêtres à ne pas rater si on souhaite optimiser les dépenses liées à son remboursement immobilier. De ce fait, vous serez mieux armé afin de prendre des décisions éclairées et de maximiser vos économies sur le long terme.
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